Резолюция 1993/77 Комиссии по правам человека гласит«Практика принудительных выселений представляет собой грубое нарушение прав человека, в частности права на достаточное жилище». Таким образом, принудительные выселения — это грубые нарушения целого ряда прав человека, признанных на международном уровне. Точно таких же, как и нарушение прав на достаточное жилище, питание, воду, здоровье, образование, труд, неприкосновенность личности, свободу от жестокого, бесчеловечного и унижающего достоинство обращения и свободу передвижения.

Принудительные выселения множатся, как и сносы. Некоторые люди поджигают себя в знак протеста, другие жалуются в инстанции и порой ничего не слышат в ответ, кроме молчания несправедливости. Мы решили побеседовать с юристом на животрепещущую тему и понять, как быть в ситуации, когда в твой дом вломились без стука и просят его покинуть.

Роман Куняшев
Юрист, консультирует граждан на протяжении 8 лет. 
Судебный юрист по гражданским делам рассказал изданию NOVA24, как быть в одной из сложнейших ситуаций и каким правилам следовать.

— В соответствии с Конституцией Узбекистана (а также Гражданским и Жилищным кодексами) невозможно выселить человека из его собственности. Так почему же происходят эти выселения? 

— Официальная процедура изъятия земельных участков для реализации инвестиционных проектов предусмотрена Постановлением Кабмина № 911 от 16 ноября 2019 года. При этом необходимо понимать, что действие этого положения не распространяется на земельные участки, находящиеся в собственности.

Дело в том, что в Узбекистане возникла довольно казусная ситуация, произошедшая во многих постсоветских странах и странах соцлагеря. Гражданский кодекс признает несколько типов вещных прав: право собственности, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного владения и пользования земельным участком, сервитут (подчинённое положение). Объектом спора между гражданами и инвесторами является именно земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, а не сам многоквартирный или частный жилой дом.

Так как наша страна была долгое время в составе СССР, где не признавалось никакой частной собственности, все было понятно. Однако волна приватизации, захватившая нашу страну в начале 90-х, позволила вывести уже на свободный рынок недвижимости огромное количество объектов, которые могут быть в гражданском обороте. Но сам земельный вопрос так и не решился. Появилось множество собственников, недвижимость которых расположена на земле, фактически принадлежащая государству.

Страны с развитой рыночной экономикой не знают разделения прав на землю и прав на строения, расположенных на этой земле. У них объектом недвижимости является земельный участок, причем в классическом понимании — не двух-, а трехмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная.

Поэтому ваш вопрос некорректен: предметом оспаривания со стороны инвесторов является не право собственности гражданина, а право владения земельным участком, который в собственности у гражданина не находится.

— Гражданин слышит о том, что его дом собираются сносить. Каким образом он должен узнать об этом официально? 

— Дело в том, что собственник имеет преимущественное право на реализацию утвержденного инвестиционного проекта. Хокимият города Ташкента обязан в течение 5 рабочих дней, после получения положительного заключения от органов кадастра о возможности сноса объектов на определенной территории, направить всем собственникам предложение о реализации этого преимущественного права. Оттуда собственник и узнает о том, что на земельном участке, находящемся в его владении, будет реализовываться инвестиционный проект. У собственников есть два месяца на ответ. Если ответ отрицательный, то следующим этапом, где собственник повстречается с инвестором, будет проведение открытого обсуждения, по итогам которого составляется протокол.

Пример из жизни: Две недели назад в здании школы № 48 состоялось подобное открытое обсуждение в присутствии заместителя хокима Яккасарайского района по вопросам строительства. Представитель инвестора ООО «Mega Logistic Servis» не смог предоставить документы, подтверждающие свои полномочия. По общему правилу, лицом, которое в праве действовать от имени юридического лица без доверенности, признается его орган управления (директор, генеральный директор и т. д.). Сторона застройщика поступила беззаконно, причем никого не смутило, что в помещении находился замхокима района. 

— Какой момент считается решающим: когда все жильцы выражают свое одобрение и соглашаются на компенсацию? Или это все-таки устанавливают вышестоящие органы? 

— Я считаю, это предварительное согласие, после которого Кенгаши народных депутатов принимают решение о сносе объекта недвижимости. Кенгаш должен опубликовать это решение, однако из действующего постановления не совсем понятно, в какой форме он это должен сделать. Может быть составлен протокол разногласий, в соответствии с которым собственники не хотят реализации инвестиционных проектов. На этом этапе недобросовестный инвестор делает все возможное для получения подписи собственника.

Например, сотрудники одного инвестора ходили по домам и разносили уведомления о сносе, прося жильцов подписывать предполагаемый список того, что собственник уже уведомлен о сносе и получил соответствующее уведомление.

Однако эти подписи можно в дальнейшем прикрепить к протоколу, заведомо его подделав. Такие уведомления законом не предусмотрены. Кроме протокола, заранее подшитого и пронумерованного при общественном обсуждении, подписывать ничего не нужно. Если инвестор и хочет отправить что-то, то пусть делает это официально через почту. Тогда собственник подпишет почтовое уведомление о вручении. Это безопаснее.

— На что могут рассчитывать граждане?

— На компенсацию, соразмерную стоимости их имущества. Это касается не только компенсации на право собственности, но и на право владения земельным участком и многолетними насаждениями. Для определения рыночной стоимости имущества, закон дает отсылки к оценочным организациям. Только оценщики, в силу своей квалификации, могут разными методами определить реальную рыночную стоимость изымаемого имущества.

Именно на этом этапе возникает конфликт интересов между собственником и инвестором. Инвестор не соглашается с оценкой собственника, собственник не соглашается с оценкой инвестора. Начинается спор, перерастающий в судебную тяжбу.

Компенсация за снос бывает нескольких видов: новостройка на месте дома (но необходимо дождаться окончания строительства), вторичное равноценное жилье, денежные средства. Выбор за собственником. Но как показывает практика, самым надежным вариантом является получение компенсации на банковский счёт (карту).

— Конкретный гражданин не соглашается на компенсацию, что с ним будет?

— Как показывает судебная практика, иски инвесторов об истребовании земельного участка, находящегося под многоквартирным (или жилым) домом, суды удовлетворяют. Таким образом, закон дает возможность, в случае несогласия собственника, договориться с ним принудительно. Дело в том, что методология оценки недвижимого имущества уже давно утверждена.

Инвестору достаточно подать в суд о принудительном выселении и доказать несколько фактов:

  • Земельный участок под многоквартирным или жилым домом находится в чужом незаконном владении;
  • у инвестора есть права на виндисцируемый земельный участок, и он не может им фактически владеть;
  • наличие возможности определения участка при помощи индивидуализирующих признаков (например, геодезические метки выделенного земельного участка для инвест-проекта);
  • на момент спора ответчик фактически владеет землей.

При совпадении этих факторов земельный участок виндицируется, а собственник выселяется с предоставлением одного или нескольких видов компенсации.

Компенсация собственнику в любом случае произведется, вопрос только в цене. Собственник, не понимая сам предмет доказывания, в качестве контраргументов указывает о священном праве собственности, о том, что никто не может быть лишен его.

Однако это заблуждение: в этих спорах предметом оспаривания право собственности не является. При оспаривании права собственности подаются иски о признании права, например. Но инвесторы такие иски не подают, а само по себе право собственности в судебном порядке на строение в связи с изъятием земельного участка не может быть прекращено без компенсации. В соответствии с законодательством, одним из оснований прекращения права собственности в законном порядке является судебное решение. Однако при удовлетворении исковых требований в резолютивной части судебного решения должен быть решен вопрос о компенсации.

— Какие ошибки собственники допускают при рассмотрении дела в суде?

— Сейчас на рынке оценочных услуг распространились случаи, когда собственник, вступая в сговор с оценщиком, оценивает свою собственность до нереальных сумм и приобщает эту оценку в судебном заседании. Однако такая оценка не является экспертизой с процессуальной точки зрения. Экспертиза назначается по определению суда, эксперт должен подписать расписку о том, что он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Оценка, которая сделана собственником по соглашению с оценочной организацией, является лишь письменным доказательством, и такой расписки, конечно, не содержит. Поэтому судьи не доверяют этой оценке. Сторона, как субъект доказывания, должна ходатайствовать о проведении именно оценочной экспертизы, а не строительно-технической.

— Как избежать обмана со стороны инвестора?

— Очень хороший вопрос. Допустим, есть инвестор и он учреждает юридическое лицо. Как правило, это иностранный гражданин, он для распределения компенсаций нанимает органы управления (генерального директора) и персонал, для начала градостроительной деятельности. Сотрудники этого предприятия под разными предлогами открывают банковские карты на имя собственников, забирают их и обналичивают денежные средства в разных банкоматах. Действительно, отдавая ту сумму, с которой собственник договорился, за минусом «отката». В худшем случае обналичат все до нуля, а затем собственник ничего не докажет. В соответствии с постановлением Центрального банка, пин-код – это личная подпись гражданина, если какой-то посторонний пользуется картой, то фактически по закону это делает собственник. В Ташкенте уже были такие случаи и потерпевшие не могли ничего доказать, так как видеозаписи на банкоматах хранятся не долгое время.

— Что вы посоветуете собственникам в таком случае?

— Открывать банковские карты (счета) исключительно на свое имя, не передавать их в пользование третьим лицам, не расписываться несколько раз за одни и те же суммы, и самое главное — не передавать пин-коды. Поменять валюту сейчас можно свободно. Нужно понимать, что вы вступаете в правоотношения с юридическим лицом, целью которого является извлечение прибыли. Собственнику никто ничего не принесет на блюдечке. Необходимо внимательно ознакамливаться с теми документами, которые он подписывает.

— Как правильно выселить жильца из дома? В каком порядке должна проходить процедура на законном основании? 

— Процедура выселения может проходить только после вступившего в законную силу решения суда. В самом решении должен быть указан вид компенсации, утрата права собственности и порядок приобретения права собственности на новое имущество (денежные средства, равноценная недвижимость). Бывший собственник может выехать самостоятельно. Если он добровольно не хочет выезжать, то инвестор имеет право обратиться в суд за выдачей исполнительного листа. После выдачи исполнительного листа, он передается в Бюро принудительного исполнения (БПИ) для проведения выселения в недобровольном порядке. БПИ должно уведомить собственника заблаговременно. На самой процедуре выселения сотрудник БПИ должен предъявить служебное удостоверение и исполнительный лист. С вопросами относительно действий, принимаемых государственными инспекторами, можно обращаться по телефону доверия БПИ при Генеральной прокуратуре — 1107. Или же по тому же телефону доверия, действующего при отделе БПИ по месту жительства.

— Куда жаловаться, если человека все-таки принудительно выселили?

— Если человека выселили, то вступил в законную силу судебный акт о его выселении и прошло судебное разбирательство. Я бы поставил вопрос по другому, что делать, чтобы человека не выселили. Очень просто — не доводить до суда.

Безусловно, не все инвесторы ведут себя добросовестно, но как показывает практика, многие собственники также злоупотребляют своими правами и хотят большего, чем стоит их недвижимость.

Вы можете возразить тому, что собственник может просить сколько угодно за свой товар (недвижимость). Однако еще раз повторю, вопрос не в товаре, а в земле, на которой стоит этот товар. К тому же, ведутся постоянные дискуссии в научном сообществе, о том можно ли считать изъятие земельных участков для реализации инвестиционных проектов частной сделкой между продавцом и покупателем? Я считаю, что нет. На свободном рынке собственник действительно может выбрать себе любого покупателя для своей вещи и установить любую цену. Однако, если государство определяет покупателя в виде одного юридического лица, то это уже не есть свободный рынок. В этом просматривается публичный интерес.

Необходимо понимать цель законодательного регулирования. Ташкент меняется и будет меняться: застройка уплотняется, происходит неизбежная урбанизация, население Узбекистана растет, а строительная отрасль обеспечивает не только рабочие места, но и огромное количество других отраслей. Зная эти макроэкономические факторы, станет ясно, что собственник – это не только заведомо слабое лицо, но и препятствие на пути к достижению заветных показателей.

Конечно, в теории, можно добиться пересмотра решения в апелляционной и кассационной инстанции или по-новым, или вновь открывшимся обстоятельствам. Но, если исполнительное производство уже возбуждено, а решение суда вступило в законную силу, жаловаться можно только на действия государственных исполнителей, но не на законность самого решения. 

— Так как же избежать этого?

— По данным опроса, который был проведен Telegram-каналом оказания бесплатной юридической помощи «Юристы Ташкента»,  92% респондентов ответили, что не доверяют судебной системе, еще 90% усомнились в беспристрастности судей. На мой взгляд, собственнику не выгодно передавать свой спор на рассмотрение суда, необходимо договариваться. Досудебное урегулирование споров очень сильно недооценивается сторонами.

Если у сторон нет должной компетенции в проведении переговоров, можно нанять медиатора. Есть хороший закон о медиации, принятый в 2018 году, о котором все благополучно забыли. Медиатор, как специалист в области конфликтологии, сможет примирить стороны и прийти к взаимоприемлемому соглашению. В процедуре медиации есть несколько неоспоримых преимуществ: стороны сами принимают решение, оно абсолютно конфиденциально. Течение сроков исковой давности при проведении процедуры приостанавливается. При этом медиативное соглашение может стать основой для заключения мирового соглашения в суде. Обязательность исполнения мирового соглашения подкрепляется государственным принуждением и в случае неисполнения — на его основе выдается исполнительный лист.


Читайте также: Интервью с самым популярным активистом против сносов в Узбекистане: самоподжоги, тишина в пандемию и ценность наших «сити»

В столице женщину решили принудительно выселить из собственной квартиры и вынесли все вещи и мебель в присутствии незнакомых людей — видео